Warum die Mietkaution bei negativer SCHUFA zur Hürde wird

Bei der Wohnungssuche treffen zwei verschiedene Prüfungen aufeinander: die Einschätzung Ihrer Zahlungsfähigkeit durch den Vermieter und die Kaution als Sicherheit. Beides hängt zusammen, ist aber rechtlich nicht dasselbe. Die Kaution ist keine Bonitätsauskunft, sondern eine Absicherung für den Vermieter. Trotzdem kann ein schwacher SCHUFA-Score die Wohnungssuche erschweren – und damit auch die Frage aufwerfen, wie Sie die Kaution überhaupt aufbringen.

Die gute Nachricht: Das Mietrecht setzt bei der Kaution klare Grenzen. Wer diese kennt, kann die Situation sachlich verhandeln, statt sich auf Vermutungen zu verlassen.

Was Vermieter als Kaution verlangen dürfen

Für Wohnraum gilt § 551 BGB. Danach darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen – ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Eine höhere Kaution ist bei Wohnraum unzulässig.

Ebenso wichtig ist die Zahlungsmodalität: Ist eine Barkaution vereinbart, kann der Mieter sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und die Erträge stehen dem Mieter zu. Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, ist unwirksam.

Für Gewerberaum gelten diese Regeln nicht. Dort sind Kaution und Zahlungsweise weitgehend Verhandlungssache.

Welche Kautionsformen es gibt

Der Mietvertrag legt fest, in welcher Form die Kaution gestellt wird. Üblich sind diese Varianten:

  • Barkaution: Der Mieter zahlt einen Geldbetrag, der Vermieter legt ihn getrennt an. Nach Auszug wird die Kaution samt Erträgen zurückgezahlt, abzüglich berechtigter Forderungen.
  • Bankbürgschaft: Ein Kreditinstitut übernimmt die Haftung gegenüber dem Vermieter. Die Bank prüft dabei die Bonität und verlangt häufig Sicherheiten oder eine Gebühr.
  • Kautionsversicherung: Ein Versicherungsunternehmen übernimmt die Haftung. Der Mieter zahlt dafür eine Prämie, die – anders als eine Barkaution – nicht zurückerstattet wird.
  • Verpfändung von Guthaben: Ein bestehendes Sparguthaben wird zugunsten des Vermieters verpfändet. Das Geld bleibt blockiert, bis das Mietverhältnis endet.

Welche Form möglich ist, hängt von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Steht dort ausdrücklich „Barkaution“, können Sie nicht einseitig auf eine andere Form wechseln – ein Wechsel ist Verhandlungssache.

Barkaution in Raten: Ihr gesetzlicher Spielraum

Die Ratenzahlung nach § 551 BGB ist der wichtigste Hebel, wenn Sie die Kaution nicht auf einen Schlag aufbringen können. Sie müssen dafür nicht die Zustimmung des Vermieters einholen: Das Recht auf drei Monatsraten steht Ihnen bei einer vereinbarten Barkaution gesetzlich zu.

Praktisch bedeutet das: Sie zahlen bei Mietbeginn die erste Rate, die beiden weiteren werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Planen Sie diese Beträge von Anfang an in Ihr Monatsbudget ein, damit die Miete nicht ins Hintertreffen gerät. Geraten Sie auch mit den Kautionsraten nicht in Verzug: Ist ein Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten offen, ist das nach § 569 Abs. 2a BGB ein Grund für eine fristlose Kündigung.

Kautionsversicherung: eine Option bei negativer SCHUFA?

Eine Kautionsversicherung kann dann interessant sein, wenn Sie die Kaution nicht ansparen können oder wollen. Sie zahlen eine Prämie an das Versicherungsunternehmen, das gegenüber dem Vermieter für die Kautionssumme einsteht. Kommt es zu Schäden oder Mietrückständen, reguliert der Versicherer und nimmt den Mieter anschließend in Regress.

Zwei Punkte sollten Sie vorher klären:

  • Akzeptanz des Vermieters: Nicht jeder Vermieter lässt eine Kautionsversicherung als Ersatz für die vereinbarte Barkaution zu. Sprechen Sie das frühzeitig an, am besten bevor der Vertrag unterschrieben wird.
  • Bonitätsprüfung: Ob und in welchem Umfang ein Versicherungsunternehmen eine Bonitätsprüfung durchführt, unterscheidet sich je Anbieter. Eine Ablehnung oder ein erschwerter Abschluss ist bei negativen Merkmalen möglich.

Rechnen Sie außerdem die Gesamtkosten über die geplante Mietdauer durch. Eine Prämie fällt – je nach Vertragsmodell – jährlich oder einmalig an und wird nicht erstattet. Bei kurzer Mietdauer bleiben die Prämien überschaubar; bei langer Mietdauer können sie sich zu einem Betrag summieren, der die Kautionssumme erreicht oder übersteigt. Eine Barkaution erhalten Sie dagegen samt Erträgen zurück, abzüglich berechtigter Forderungen.

Was die SCHUFA mit der Kaution zu tun hat – und was nicht

Eine Barkaution selbst führt nicht zu einem SCHUFA-Eintrag, denn sie ist kein Kredit. Ob eine Bankbürgschaft gemeldet wird, fragen Sie vorher bei der Bank nach. Was Vermieter im Rahmen der üblichen Prüfung an Unterlagen verlangen dürfen, ist eine separate Frage – hier lohnt der Blick in die einschlägigen Ratgeber zur Vermieterauskunft.

Für Ihre eigene Einschätzung ist der aktuelle Stand des SCHUFA-Scores wichtig. Er wird in Punkten von 100 bis 999 angegeben und beruht auf 12 Kriterien. Die Klassen lauten: Hervorragend 776–999, Gut 709–775, Akzeptabel 642–708, Ausreichend 100–641. Ein „ungenügender“ Wert bedeutet, dass kein Score berechnet werden kann. Früher gab die SCHUFA den Basisscore in Prozent an; dieses Modell wurde abgelöst.

Unternehmen haben laut SCHUFA eine Übergangsfrist bis Ende 2028. Bis dahin kann der Wert, den Verbraucher selbst sehen, von dem Wert abweichen, den ein Unternehmen nutzt. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf eine einzelne Zahl, sondern auf die Gesamtbetrachtung Ihrer Unterlagen.

Welche Daten zu Ihrer Person gespeichert sind, können Sie über die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO anfordern. Prüfen Sie die Angaben auf Fehler – falsche oder veraltete Einträge können Sie beanstanden lassen.

Schritt für Schritt: So gehen Sie die Kautionsfrage an

  1. Mietvertrag prüfen: Welche Kautionsform und welche Höhe sind vereinbart? Liegt die Summe über dem Dreifachen der Nettokaltmiete, ist das bei Wohnraum unzulässig.
  2. Eigene Daten kennen: Fordern Sie Ihre Datenkopie nach Art. 15 DSGVO an und klären Sie offene oder falsche Einträge, bevor Sie sich bewerben.
  3. Budget rechnen: Prüfen Sie, ob Sie die Kaution in drei Monatsraten stemmen können, ohne die laufende Miete zu gefährden.
  4. Alternativen ansprechen: Fragen Sie den Vermieter früh, ob eine Kautionsversicherung, eine Bankbürgschaft oder eine Verpfändung akzeptiert wird.
  5. Vereinbarung schriftlich festhalten: Lassen Sie die gewählte Kautionsform und die Ratenzahlung im Mietvertrag oder in einer Ergänzung schriftlich festhalten.
  6. Zahlungen belegen: Bewahren Sie Kontoauszüge und Quittungen auf, damit Sie die geleisteten Raten im Streitfall nachweisen können.

Was Sie vermeiden sollten

  • Kaution aus einem teuren Kurzkredit finanzieren: Ein zusätzlicher Kredit belastet Ihre monatliche Rate und kann die Bonität weiter verschlechtern.
  • Mietzahlungen zugunsten der Kaution zurückstellen: Ein Mietrückstand ist ein erhebliches Risiko – für das Mietverhältnis und für Ihre Bonität.
  • Mündliche Zusagen ungeprüft übernehmen: Klären Sie, ob die zugesagte Kautionsform mit dem schriftlichen Vertrag übereinstimmt.
  • Falsche Angaben in der Mieterselbstauskunft: Unrichtige Angaben zu Einkommen oder bestehenden Verpflichtungen können den Vermieter zur Anfechtung des Vertrags oder zur Kündigung berechtigen.

Fazit

Eine negative SCHUFA macht die Wohnungssuche schwieriger, aber sie entscheidet nicht allein über die Kaution. Bei einer vereinbarten Barkaution haben Sie einen gesetzlichen Anspruch auf Zahlung in drei Monatsraten. Reicht das nicht aus, kommen Kautionsversicherung, Bankbürgschaft oder Verpfändung infrage – abhängig davon, was der Vermieter akzeptiert. Klären Sie zuerst Ihre eigenen Daten, planen Sie die Raten realistisch und halten Sie jede Vereinbarung schriftlich fest.